El desahucio por falta de pago es una vía judicial que tiene el arrendador para recuperar su inmueble cuando exista el impago de las rentas o cantidades debidas por parte del inquilino.
Desahucio por falta de pago.
Siempre hay que evitar la vía judicial, porque conseguiremos obtener un resultado más rápido y económicamente más ventajoso.
Para ello, recomendamos siempre intentar negociar con el arrendatario. Sin embargo, no lo dilates, ni permitas que lo dilaten, debes poner una fecha de fin de la negociación (una fecha muy próxima en el tiempo). Si el arrendatario no cumple, presenta la demanda directamente.
Generalmente se recomienda enviar un requerimiento vía Burofax como paso previo para la presentación de la demanda. En la teoría, es una forma de negociar con el arrendatario y, que posteriormente no pueda enervar el desahucio.
Lo cierto es que, en la práctica, el envío del Burofax como medio de solución del conflicto suele ser un gasto adicional que tampoco aporta grandes beneficios, salvo contadas excepciones.
El principal problema del Burofax como medio para evitar la enervación del desahucio es que la Ley exige que entre el requerimiento y la presentación de la demanda medien al menos 30 días. Así, podemos señalar las siguientes situaciones:
- El inquilino no recoge el Burofax. Pues en este caso, una vez pasados los 30 días, el arrendador podrá presentar la demanda.
- El inquilino recoge el Burofax. Aquí, tenemos que contar 30 días que exige la ley desde que recibe el Burofax y a ello sumarle los días que ha tardado el inquilino en recoger el Burofax, por lo que, si lo recoge el último día, perderemos casi dos meses para poder presentar la demanda.
El arrendador debe estudiar si el arrendatario podría enervar el desahucio pagando todas las cantidades debidas porque, generalmente, nunca enerva la acción de desahucio.
Por lo tanto, si prevemos que no va a enervar podemos ahorrarnos el coste de tiempo y dinero que supone requerirle vía Burofax y presentar directamente la demanda de desahucio.
¿Cuándo puedo iniciar el desahucio por falta de pago?
Esta cuestión es de fácil solución, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), recoge como motivos para iniciar el desahucio:
- la falta de pago de la renta del alquiler,
- de las facturas de suministros o gastos derivados del mismo,
Y no, no es necesario esperar un tiempo determinado para presentar la demanda. Desde el primer mes de impago se puede presentar.
El Desahucio paso a paso (líneas generales).
El primer paso que debemos dar es contratar a un abogado y un procurador, dos profesionales necesarios para iniciar el proceso de desahucio.
En segundo lugar, se presentará la demanda de desahucio, en la que solicitaremos la resolución del contrato con la entrega de la posesión y podremos solicitar también el pago de la deuda.
En tercer lugar, el Letrado de la Administración de Justicia emitirá un Decreto admitiendo la demanda a trámite, señalando ya la fecha de juicio y del eventual lanzamiento.
En cuarto lugar, se notificará al demandado la demanda, advirtiéndole de sus posibilidades de defensa, que son las siguientes:
1.- Efectuar el pago de lo debido (si tiene derecho a la enervación).
2.- Oponerse al desahucio alegando que no se debe cantidad alguna, en el plazo de 10 días hábiles. En este caso habrá que ir a una vista judicial, en la que se discutirán los motivos de oposición.
Aquí, puede solicitar la designación abogado de oficio dentro de los 3 primeros días para contestar a la demanda, para lo cual se suspenderá el plazo para contestar a la demanda hasta que se designe el abogado de oficio.
3.- No oponerse, en cuyo caso se dictará un decreto en el que se dará por terminado el proceso y se irá directamente al lanzamiento.
¿Dónde se notifica la demanda de desahucio?
La demanda se notificará al domicilio señalado en la misma, que será el que conste en el contrato de arrendamiento, salvo que el demandado haya notificado otro domicilio.
En caso de que no recoja la notificación de la demanda en dicho domicilio, habrá que hacer una investigación domiciliaria a través del Juzgado, para poder notificarle.
Si aun así resulta imposible, se podrá notificar mediante el Tablón Edictal Judicial Único.
En quinto lugar, el Tribunal resolverá lo siguiente:
- Si el demandado se opone a nuestra demanda: Dictará sentencia estimatoria o desestimatoria de nuestras pretensiones, en función de si entiende que cabe el desahucio por falta de pago o no.
- Si el demandado no se opone: el Letrado de la Administración de Justicia dictará un Decreto archivando el caso y estando a la fecha señalada para el Lanzamiento.
- En caso de que quepa el Lanzamiento, el demandado estará obligado abonar las costas judiciales, a abandonar el inmueble y, en su caso, a pagar la deuda que se reclame.
En sexto lugar, si el demandado no entrega las llaves de forma voluntaria antes del día señalado para el lanzamiento, habrá de ir asistido de una Comisión judicial para proceder a la entrega de la posesión al demandante. En su caso, podrá estar personada la Policía. Aquí es importante atender al acta que redacte el funcionario judicial encargado del lanzamiento, sobre todo a efecto de reclamar posibles desperfectos en el inmueble.
Finalmente, si el demandado tampoco ha abonado las cantidades que en su caso se reclamen, el demandante tiene que iniciar un procedimiento ejecutivo para proceder a embargar los bienes del demandado para así cobrar la deuda.
Lo cierto es que este último paso muchas veces es obviado por los demandantes, ante la situación económica del demandado.
¿Qué profesionales intervienen en un desahucio?
- Abogado y procurador.
- Cerrajero.
Esperamos ayudarte en tu toma de decisiones. En Iurex somos expertos abogados inmobiliarios. Sabremos dar la solución adecuada a tu caso.
Si quieres saber más no te pierdas nuestras publicaciones en Linkedin.