Hemos tenido un caso en el que una inmobiliaria recibió una cantidad de dinero como arras penitenciales, y en el contrato solo se la definía como «mera depositario», sin más detalles.
Esta vaguedad es el perfecto ejemplo de por qué es vital firmar contratos bien asesorados para evitar ambigüedades que acaben en un juzgado.
Cuando un contrato es tan impreciso, hay que acudir al Código Civil y depender de cómo lo interpreten los jueces, lo que genera incertidumbre.
El papel clave de la inmobiliaria como depositario en las arras.
Para explicarlo, nos apoyamos en una sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas. Esta sentencia aclara que la figura de la inmobiliaria no es la de un simple guardián del dinero. En realidad, su papel es ser una mediadora o garante neutral entre comprador y vendedor.
Traemos a colación, la SAP Las Palmas, Sec. 4.ª, 257/2013, de 1 de julio, que entiende que la posición de la «depositaria» en el contrato de compraventa con arras es claramente mediadora entre las partes y el depósito constituido lo es materialmente por la parte compradora pero no puede negarse la necesidad del consentimiento en ese depósito por la parte vendedora que sería quien habría recibido las arras con obligación de devolverlas en caso de no intervenir la «depositaria».
¿Qué significa que la inmobiliaria sea mediadora o garante neutral entre comprador y vendedor?
Vamos a analizarlo a nivel práctico:
No es un depósito simple: No es un trámite donde el comprador deja el dinero y luego puede recogerlo cuando quiera. Es un mecanismo de garantía para ambos.
Una garantía para el comprador: Asegura que, si la venta se cae por culpa del vendedor o porque el comprador no consigue la financiación (y así se pactó), el dinero se le será devuelto.
Una garantía para el vendedor: Asegura que, si el comprador se echa atrás sin una causa justificada, él recibirá las arras como compensación.
El gran problema: la inmobiliaria no puede decidir.
La clave que nuestro caso dejó claro es que la inmobiliaria, aunque tiene el dinero, no es un juez. No puede tomar la decisión unilateral de dárselo a uno u otro. Solo puede hacerlo en dos situaciones:
- Si ambas partes (comprador y vendedor) se ponen de acuerdo y se lo ordenan.
- Si un juez, en un juicio entre el comprador y el vendedor (no contra la inmobiliaria), emite una sentencia que indica a quién debe entregarse el dinero.
Una recomendación clave en los contratos de arras penitenciales.
Etiquetar a la inmobiliaria como «mera depositario» es una simplificación peligrosa. Un buen contrato debe dejar claro su papel y especificar bajo qué condiciones debe liberar el dinero a cada parte.
Recomendamos que, si la inmobiliaria actúa como depositaria, se establezcan expresamente sus obligaciones con respecto al dinero entregado en depósito.
Esto evita que el comprador, en caso de problema, se lleve la frustración de que quien tiene su dinero se niegue a devolvérselo porque su verdadero conflicto es con el vendedor, no con el depositario.
Y, por supuesto, también limita discusiones innecesarias entre las partes y da certidumbre a la actuación de la inmobiliaria.