Administración de la vivienda en copropiedad
La administración de la vivienda en copropiedad (con varios titulares) es constantemente una fuente de conflictos. A veces resulta complicado que los copropietarios lleguen a acuerdos en la administración de la vivienda, por eso, el Código Civil establece un sistema para facilitarla.
Las claves.
Los artículos 397 y 398 del Código Civil son determinantes para resolver la cuestión. En su virtud, ningún propietario, puede alterar la cosa común sin el consentimiento del resto de propietario, mientras que para la administración y mejor disfrute de la cosa común, será necesario el acuerdo aprobado por los partícipes que representen la mayor cantidad de intereses del objeto común.
Se establece por tanto un doble régimen para la adopción de acuerdos en la administración de la vivienda en copropiedad: la unanimidad y la mayoría simple, en función de si son actos de administración o de disposición.
Por tanto, debemos distinguir qué es un acto de administración y qué es un acto de disposición.
a.- Los actos de mera administración son aquellos para los que es suficiente el acuerdo de los copropietarios que ostenten la mayor parte de la cuota de participación, como hemos citado anteriormente y en el supuesto de que no se llegue a la mayoría o que el acuerdo sea gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común, se deberá acudir al Juez, que determinará lo que corresponda, o incluso, puede nombrar un administrador.
Se detallan los siguientes:
1.-Arrendamiento del bien común. En este caso, la jurisprudencia ha marcado el límite diferenciador entre uno u otro acto, en la duración que se haya establecido del arrendamiento, en base a lo establecido en el artículo 1548 del Código Civil, pues si el plazo es inferior a seis años, se considera mera administración, mientras que si supera dicho término, se considera acto de disposición. (AP Valencia, Sec. 8.ª, 33/2020, de 27 de enero; DGRN/DGSJFP, de 9 de enero de 2020 )
De igual forma, en relación al arrendamiento, se considera como mera administración, la resolución del contrato (ya sea por la denegación de la prórroga, por la falta de precio o por la extinción del plazo) o la reclamación de rentas. (AP Madrid, Sec. 12.ª, 185/2020, de 12 de junio)
2.- Acciones judiciales relacionadas con el bien común: una demanda de desahucio por precario, una acción reivindicatoria o la reclamación del pago del precio de una compraventa, etc.
En estos casos, se viene admitiendo el ejercicio de la acción por uno solo de los comuneros, sin necesidad de acuerdo previo, siempre que actúe en beneficio de la comunidad y no haya una negativa expresa por el resto de propietarios que, en su conjunto, superen la mayoría de cuotas y partícipes. (TS, Sala Primera, de lo Civil, 691/2020, de 21 de diciembre)
b.- Los actos de disposición, son aquellos en los que es necesario el consentimiento unánime de los cotitulares. Como ejemplo de este tipo de actos, además del ya citado sobre el arrendamiento con un plazo de duración superior a seis años, nos podemos encontrar con los siguientes:
1.- Venta de la cosa común por uno de los propietarios. La jurisprudencia en los supuestos en los que estamos ante la venta de un bien común como un todo por uno o varios copropietarios sin el permiso del resto, no sigue un criterio unánime, estableciendo en algunos supuestos que sería un contrato nulo de pleno derecho por falta de disposición o ausencia de libre disponibilidad del bien transmitido, mientras que en otros supuestos se establece que no estamos ante un contrato nulo de pleno derecho, sino que el negocio jurídico tendrá efectos obligacionales entre los vendedores que prestaron su consentimiento y el comprador, pero sin que pueda vincular aquellos titulares que no participaron en el contrato, que no verán afectada su cuota de propiedad. (TS, Sala Primera, de lo Civil, 619/2015, de 3 de noviembre ; TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 827/2012, de 15 de enero de 2013)
2.- Realización de obras que producen la alteración de la cosa común. Son aquellas alteraciones materiales que afectan a la sustancia de la cosa o modifican su destino, pues para los actos que van más allá de la administración y suponen una disposición o alteración de la costa objeto de copropiedad es precisa la unanimidad de todos los condueños. (TS, Sala Primera, de lo Civil, 783/1997, de 19 de septiembre; AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 697/2020, de 25 de septiembre)
3.-Ejercicio de la acción de accesión. El ejercicio de las acciones derivadas del artículo 361 del Código civil exige que los comuneros actúen de consuno ya que conlleva una alteración de la cosa común. (AP Ourense, Sec. 1.ª, 307/2020, de 14 de julio)
4.- Resolución de un contrato de compraventa. La jurisprudencia consultada exige que los comuneros o condueños deben de estar conformes en instar la resolución del contrato, puesto que esta actuación excederá de un acto de administración y tiene la característica de un acto de disposición que requiere la unanimidad de los comuneros conforme al art. 397 del C. Civil. (AP Almería, Sec. 1.ª, 896/2019, de 18 de diciembre)
Por tanto, teniendo en cuenta que no es nada fácil la administración de la vivienda en copropiedad (varios propietarios), recomendamos siempre la contratación de un abogado especialista en la materia que actúe como mediador y logre alcanzar los acuerdos para la correcta administración de la vivienda conforme a la legalidad.