El alquiler con opción a compra ha ido creciendo en los últimos diez años como opción atractiva para compradores que prefieren retrasar la formalización del crédito hipotecario.
El incremento de la cuota hipotecaria trae de vuelta opciones que, si bien, llevan años con nosotros, eran una opción minoritaria para los compradores de viviendas.
Alquiler con opción a compra: cuáles son sus ventajas e inconvenientes, qué debes saber.
Con la modalidad de alquiler con opción a compra los inquilinos pueden vivir la vivienda y pagar las cuotas mensuales como si se tratara de un alquiler.
Una vez terminado el periodo que han firmado con el propietario, que suele ser de dos años, los inquilinos decidirán si compran o no la vivienda.
¿Qué debe reflejar el contrato?
Lo habitual es usar un contrato mixto: consiste en un contrato de arrendamiento y otro de compraventa.
El contrato de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El contrato de compraventa se regula por lo dictado en el Código Civil.
En el contrato vamos a tener en cuenta una serie de puntos, pero previamente, si estamos decididos a comprar la vivienda es importante tener una tasación actual. Es un requisito previo que debemos valorar positivamente antes de continuar en el proceso de compra de la vivienda.
Aspectos básicos:
- Fijar en el contrato el precio de la futura compra.
- Un plazo, dos años u otro, donde podremos comprar la vivienda.
- Incluir una cláusula clara que permita al inquilino decidir si compra el inmueble al final del periodo o, por el contrario, desiste.
Lo habitual será que los propietarios soliciten una cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra en el momento de la firma.
Generalmente esa cantidad se la descontarán los inquilinos si finalmente compran la vivienda y se pierde si no efectúan la compra al final del plazo convenido.
Pros y contras para el arrendador en un contrato de alquiler con opción a compra.
Qué ventajas le aporta al propietario:
- Se asegura la venta a corto plazo.
- Las operaciones de alquiler son más sencillas y rápidas. La subida constante de los precios de alquiler convertirá tu vivienda en más atractiva frente a los competidores.
- El depósito inicial (frente a los alquileres comunes) es mucho más elevado, lo que otorga más seguridad a la operación.
- Ventajas fiscales: que pueden interesar a los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra.
Qué desventajas te pueden afectar:
- El inquilino podrá desistir al final del contrato, y puedes perder la venta.
- Los ingresos son graduales. No es una opción si te urge la venta.
- El precio del alquiler es fijo. Podrá subir el coste de la vida, pero tu alquiler, no.
- Pagarás el IBI: la obligación de abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es del propietario.
Pros y contras para el arrendatario en un contrato de alquiler con opción a compra.
Qué ventajas le aporta al arrendatario:
- Si cumples los requisitos que establece cada comunidad autónoma podrás solicitar ayudas al alquiler.
- El importe final de compra será menor (debido a las entregas a cuenta). Esto es interesante si vas a solicitar una hipoteca.
Qué desventajas te pueden afectar:
- Aunque los precios del mercado bajen tu vivienda seguirá costando lo mismo. Recuerda que el precio final de venta se firma en el contrato inicial.
- Prima de opción a compra. Habitualmente, como hemos comentado, los propietarios solicitan por adelantado el pago de un porcentaje del precio de la vivienda. Si finalmente no compras el inmueble, ese importe lo perderás como penalización.
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