Invasión de terreno, ¿qué hacer?
Acude a nuestro despacho un cliente comentándonos su situación, su vecino está realizando obras y ha invadido parte de su terreno.
Por ello, le solicitamos más información y la documentación pertinente para estudiar la viabilidad de las acciones legales a ejercitar en caso de que efectivamente se haya producido una invasión de parte del terreno de nuestro cliente.
Las claves.
Lo primero que debemos tener en cuenta, es que la invasión de terreno supone que perdemos la posesión material pero no jurídica, ni la propiedad. Esto quiere decir que el invasor no se convierte en titular del terreno invadido sino simplemente en un mero poseedor ilegítimo.
Por eso, ante la invasión de una parte de nuestro terreno por parte del vecino colindante, nuestra recomendación es acudir cuanto antes a un abogado especialista en la materia que valore la situación y nos oriente entre las vías legales que podemos tomar.
Así, podemos distinguir entre:
- Interponer la acción reivindicatoria, que es una acción real que ejercita el propietario no poseedor de una cosa frente a quién la está poseyendo indebidamente, con la finalidad de que el Juez reconozca tal situación y restituya la posesión al legitimo propietario. Esta acción se encuentra regulada en el art. 348 CC, jurisprudencialmente se han fijado los requisitos que son necesarios para ejercitar esta acción: Que el actor pruebe el dominio de la finca que reclama, la identificación de la misma y su detentación o posesión por el demandado.
- Acudir a la acción de tutela sumaria de la posesión, regulada en el art. 250, párrafo 4, Ley de Enjuiciamiento Civil , que ampara el hecho simple de la posesión y no el derecho a la posesión misma, cuya conservación es merecedora de protección, pues a nadie le es lícito tomarse la justicia por su mano ocupando bienes o derechos que con anterioridad estaban poseídos por otra persona.
Estas acciones legales protegen pues la posesión que pueda ostentarse o disfrutarse sobre una cosa o sobre el ejercicio de un derecho normalmente de naturaleza real. Lo que se protege es la posesión como situación de hecho, con independencia del título que pueda legitimar en su caso tal posesión.
La protección se ejerce frente a los actos que, realizados por terceros, impliquen una perturbación, una inquietación o un menoscabo en la posesión, exigiendo para su prosperabilidad de la concurrencia simultánea de los siguientes requisitos:
- a) Que el actor se halle en la posesión o tenencia de la cosa o derecho en el momento del despojo (legitimación activa).
- b) Que haya sido despojado de ella por el demandado o por orden de éste (legitimación pasiva).
- c) Que la acción se ejercite en el plazo determinado. Siendo así que, en el caso de la acción reivindicatoria es de prescripción de 30 años para bienes inmuebles y en el caso de la tutela sumaria de la posesión el plazo es de caducidad de 1 año, a contar desde que se produjo el despojo.
Por tanto, la diferencia entre ambas estriba en que la acción de tutela sumaria de la posesión está sujeta a un plazo de caducidad de un año, mientras que la acción reivindicatoria está sujeta al plazo de prescripción de 30 años para bienes inmuebles, y que la sentencia en la acción de tutela sumaria de la posesión no produce efectos de cosa juzgada.
En definitiva, si creemos que nuestro vecino ha invadido terreno nuestro, lo primero que debemos hacer es contar con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia que nos guíe y emprenda la acción legal más recomendable conforme a nuestra situación.