Contrato de arras en la compraventa, ¿qué tipo de arras existen y qué consecuencias se derivan de ellas?
Es práctica habitual que cuando un comprador y un vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un inmueble firmen un contrato de arras en el que se comprometen a llevar a cabo la compraventa, entregando el comprador como prueba o como garantía del cumplimiento del contrato una cantidad económica.
La única regulación establecida en nuestro Código Civil sobre las arras viene determinada en el art. 1454, donde se establece que en el supuesto de que hubiesen mediado en un contrato de compraventa, se podrá rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
El Código Civil no establece la cantidad a entregar, son las partes las que suelen fijar el porcentaje, siendo frecuente que sea un 10 % del precio total.
Las claves.
De la misma forma, no establece nuestra legislación distintos tipos de arras, siendo así que son los Tribunales los que han diferenciado entre tres modalidades de arras, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento.
1.- Confirmatorias: la cantidad entregada en arras se entiende como parte del precio.
En caso de incumplimiento, serán de aplicación las reglas del Código Civil, especialmente el art. 1.124, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:
- el cumplimiento del contrato, o
- la resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.
2.- Penales: su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. En este caso, la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir:
- La pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1.152 CC).
- Además de dicha penalización, se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
3.- Penitenciales: con estas las partes pueden desistir mediante la pérdida de lo entregado o devolución del doble de las cantidades entregadas, según el art. 1.454 CC.
La jurisprudencia señala que para aplicar las arras penitenciales deben ser pactadas expresamente ya que de no ser así se entenderá que son arras confirmatorias.
En este caso:
- Si no se realiza la venta por incumplimiento del comprador, este perderá la cantidad entregada.
- Si fuera por el incumplimiento del vendedor, este deberá devolver el doble de la cantidad percibida.
Es importante destacar que las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, que se rescindirá con el consecuente pago establecido para quien incumpla.
En definitiva, tenemos que tener en cuenta los distintos tipos de arras que existen y tener especial cuidado antes de firmar cualquier contrato. Por ello, es muy recomendable no correr riesgos innecesarios y contar con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia.