La “Ley alquiler vacacional Canarias 2024” dejará cambios importantes en los sectores inmobiliario y turístico.
Una sociedad canaria encendida y en contra de la excesiva turistificación, con una manifestación prevista para el próximo 20 de abril bajo el lema “Canarias tiene un límite”.
Un sector turístico en auge, con la patronal hotelera Ashotel celebrando un nuevo récord de visitantes en las islas.
Cientos de propietarios con miedo, inquietud y expectantes, ante lo que la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional denomina “la erradicación de las viviendas vacacionales en Canarias”,
En este escenario, el Gobierno de Canarias acaba de publicar el Anteproyecto de Ley de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas.
Con ello, pretende regular las viviendas vacacionales en las Islas Canarias con una normativa que esperan aprobar durante este 2024.
Ley alquiler vacacional Canarias 2024.
Vamos a desglosar lo más destacado de este anteproyecto, y lo hacemos con un lenguaje sencillo, para que no tengas que estar descifrando el texto legal.
1.- Se definen las infraviviendas.
A raíz del auge del ingenio de muchos propietarios que instalaban habitaciones, tiendas de campaña, vehículos, chabolas y demás barbaridades, en cualquier lado y lo llamaban vivienda vacacional, con el objetivo de prohibir el alquiler vacacional en ellas.
El decreto considerará infravivienda a cualquier habitáculo que pretenda destinarse a un uso como residencia habitual o a un uso turístico de hospedaje, tales como contenedores marítimos, cabañas autoconstruidas con madera, chapa metálica o materiales similares, tiendas de campaña o similares ubicadas fuera de las zonas específicamente habilitadas para su emplazamiento, tales como azoteas, garajes, zonas comunes de edificaciones, dominio público, etc., vehículos no autorizados para la pernoctación de personas, y cualquier otro artilugio similar.
2.- Se distingue el uso residencial de las viviendas del vacacional.
El decreto diferencia el uso residencial de las viviendas del uso vacacional.
Según el decreto, el uso vacacional sólo será compatible con el uso residencial si el planeamiento urbanístico lo permite.
Esto quiere decir que en las zonas donde el suelo tenga atribuido un uso residencial no se podrá ejercer el alquiler vacacional, salvo que el plan de ordenación lo permita.
3.-Se reserva el 90% de la edificabilidad residencial para uso exclusivo residencial.
Salvo que el planeamiento urbanístico concreto justifique que el derecho al acceso a la vivienda digna no se ve perjudicado, en cuyo caso se puede reservar menor porcentaje para uso residencial.
Con esta medida, se busca que la mayor parte de las nuevas construcciones sean destinadas a un uso residencial y no vacacional.
4.- El planeamiento urbanístico no puede permitir:
a) Actividad vacacional en Viviendas que han sido de protección oficial en los últimos 10 años.
b) Actividad vacacional en infraviviendas.
c) Actividad vacacional en viviendas que sean declaradas fuera de ordenación (art. 362 ley suelo).
5.- Para permitir el uso vacacional el planeamiento urbanístico debe justificar:
a) Que existe suficiente suelo residencial.
b) Que la zona no esté afectada por la declaración como zona de mercado residencial tensionado conforme a la legislación en materia de vivienda ni esta declaración resulte posible y pertinente.
c) Que no se pone en riesgo la protección del entorno urbano ni del medio rural, del medio ambiente, del patrimonio cultural y de las formas de vida tradicionales, urbanas y rurales.
d) La compatibilidad con el principio del desarrollo urbanístico sostenible.
e) Sistema de indicadores relativos al impacto social y comunitario.
6.- Solo podrán ser vacacionales:
Antigüedad:
– Viviendas de antigüedad mínima de 10 años.
Metros:
– 39 metros cuadrados mínimo si solo es para 1 persona
– 44 metros mínimo si es para 2 personas
– 8 metros más para cada persona adicional
Baños:
– 2 baños completos si el número de plazas es superior a 4 y de 3 baños si el número de plazas es superior a 8
Eficiencia energética:
– Calificación energética mínima de clase C en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007.
– Clase B en edificaciones posteriores a 31 diciembre de 2007.
7.- ¿Qué sucede en las zonas de mercado residencial tensionado?
En las zonas de mercado residencial tensionado se suspende automáticamente la posibilidad de autorizar nuevas viviendas vacacionales.
8.- Comunidad de propietarios:
Si el Titulo Constitutivo o Estatutos de la Comunidad no admiten expresamente la posibilidad de ejercer el alquiler vacacional, se requerirá el acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, en el que se admita expresamente y deberá inscribirse tal acuerdo en el Registro de la Propiedad.
9.- El uso turístico de viviendas es actividad clasificada.
Esto podría suponer que para poder iniciar la actividad se podría requerir la intervención previa de la Administración (como la comunicación previa de la actividad u obtener la licencia habilitante).
Sin embargo, se permite iniciar la actividad con la presentación de una declaración responsable dirigida al Cabildo, eximiendo a los propietarios de los mecanismos que se exige para las actividades clasificadas.
10.- Adaptación de las viviendas vacacionales actuales.
Las viviendas vacacionales debidamente habilitadas conforme al Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, dispondrán de un plazo de cinco años para cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 5. d) de esta Ley.
Expirado el citado plazo dispondrán de un plazo de 3 meses para presentar ante el Cabildo insular correspondiente declaración responsable en la que se exprese el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos mencionados.
La presentación en plazo de la citada declaración responsable implicará la ampliación automática de los efectos de la declaración responsable presentada al amparo del Decreto 113/2015 durante 5 años más, extinguiéndose sus efectos a la finalización del plazo total de 10 años, debiendo cesar automáticamente en la actividad, salvo que se hubiera habilitado el uso turístico de la vivienda conforme al nuevo régimen establecido en la presente ley.
Adaptación parcial de las Viviendas habilitadas por el Decreto 113/2015: plazo 5 años.
Declaración responsable al Cabildo (pasados esos 5 años): plazo 3 meses.
Adaptación total de las viviendas al nuevo Decreto: 5 años más.
En definitiva, se tiene 5 años para adaptar la vivienda a los requisitos estipulados en el art. artículo 5. d) del nuevo Decreto.
Una vez cumplidos dichos requisitos dentro del plazo de 5 años, tenemos 3 meses para hacer la declaración responsable al Cabildo, donde expondremos que cumplimos con los requisitos.
Finalmente, nos darán 5 años más para la adaptación total de la vivienda al nuevo Decreto.