Prescripción de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
Cuando estamos ante una deuda por cuotas de la Comunidad de Propietarios, es importante ver siempre si se cumplen los requisitos para la prescripción de las cuotas y, por tanto, no pueden exigirnos su pago.
En el presente caso, acude a Iurex, abogados inmobiliarios, una clienta muy disgustada y nerviosa porque la Comunidad de Propietarios le estaba reclamando cuotas de años pasados que nunca pudo pagar.
Se plantean, por tanto, las primeras cuestiones: ¿Cuál es el plazo de prescripción?, ¿la Comunidad ha realizado alguna actuación para suspender el plazo de prescripción?, ¿está prescrita la deuda?
El plazo de prescripción aplicable a la reclamación de las cuotas por gastos generales es de 5 años.
Sobre el plazo de prescripción, la histórica discusión ha sido saldada por el Tribunal Supremo, que considera que el plazo de prescripción aplicable a la reclamación de las cuotas por gastos generales al amparo del art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es de 5 años previsto en el art. 1966-3.º CC, precepto que se refiere a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.
El Tribunal Supremo llega a esta conclusión señalando que los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada.
El aplazamiento por mensualidades de los pagos responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares.
Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa.
Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria.
Del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo periodo de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.
Por todo ello, concluye el TS que el plazo de prescripción aplicable a los casos de reclamación de cuotas comunitarias es el de 5 años previsto en el apdo. 3 del art. 1966 CC.
En cuanto a las actuaciones que interrumpen el plazo de prescripción, debemos atender a si la Comunidad de Propietarios nos ha enviado una comunicación fehaciente reclamándonos la deuda.
Si no lo ha hecho, podemos entender que las deudas anteriores a los últimos 5 años han prescrito y, por tanto, no pueden exigírnoslas.
En definitiva, las deudas derivadas de cuotas de la Comunidad de Propietarios prescriben a los 5 años debiendo la Comunidad interrumpir la prescripción para reclamar las deudas más antiguas.