Cuando estamos buscando una vivienda para comprar, es bastante habitual que una agencia inmobiliaria nos enseñe un inmueble y, antes o después de la visita, nos pida que firmemos un documento denominado hoja de visita o parte de visita.
El problema aparece cuando, además de nuestros datos y de la identificación de la vivienda, ese documento incluye una cláusula por la que nos comprometemos a pagar una comisión a la inmobiliaria si finalmente compramos el inmueble.
¿Significa eso que tenemos que pagar?, ¿el simple hecho de visitar una vivienda nos convierte en clientes de la agencia? La respuesta es que no necesariamente.
¿Quién debe pagar los honorarios de la inmobiliaria?
En una operación de compraventa, lo habitual es que sea el propietario quien contrate a la agencia inmobiliaria para comercializar su vivienda. Ese encargo suele formalizarse mediante un contrato en el que se establecen las condiciones del servicio y los honorarios que percibirá la agencia si se produce la venta.
Por tanto, si la inmobiliaria trabaja para el vendedor, lo normal es que sea este quien asuma el coste de la intermediación.
Ahora bien, esto no significa que una agencia nunca pueda cobrar honorarios al comprador. Puede hacerlo cuando exista un acuerdo previo, claro y suficientemente informado, por el que el comprador contrate sus servicios.
La cuestión importante es distinguir entre dos situaciones muy diferentes: visitar una vivienda que comercializa una agencia y contratar a esa agencia para que preste un servicio de intermediación en nuestro beneficio.
No son lo mismo.
¿Firmar una hoja de visita significa que aceptamos pagar una comisión?
La hoja de visita suele tener una finalidad bastante sencilla: dejar constancia de que una persona ha visitado una determinada vivienda a través de una agencia inmobiliaria.
Este documento permite acreditar que la agencia ha presentado el inmueble a un posible comprador y puede servir para justificar su intervención frente al propietario.
Sin embargo, firmar una hoja de visita no significa automáticamente que hayamos contratado los servicios de la inmobiliaria ni que aceptemos pagar sus honorarios.
Para que exista una obligación de pago por parte del comprador debe poder acreditarse que ha aceptado contratar un servicio y que conoce las condiciones económicas de ese compromiso.
Por eso, debemos prestar especial atención a los documentos que firmamos. En ocasiones, bajo la apariencia de una simple hoja de visita, pueden introducirse cláusulas que pretenden obligar al comprador a pagar una comisión si adquiere posteriormente la vivienda.
Y es precisamente ahí donde pueden surgir problemas.
¿Son válidas las cláusulas que obligan a pagar honorarios en una hoja de visita?
No todas las cláusulas incluidas en una hoja de visita son necesariamente válidas por el simple hecho de haber sido firmadas.
Los tribunales han cuestionado determinadas cláusulas que imponen al comprador el pago de honorarios cuando se incorporan a documentos de visita sin que haya existido una negociación individual y sin que el consumidor haya recibido información suficiente sobre el servicio que supuestamente está contratando.
En determinadas circunstancias, estas cláusulas pueden considerarse abusivas y, por tanto, nulas.
La razón es sencilla: no parece razonable que una persona acuda a visitar una vivienda, firme un documento para dejar constancia de esa visita y termine asumiendo una obligación económica que no ha negociado ni comprendido adecuadamente.
Ahora bien, conviene analizar cada caso concreto. No basta con que el documento se denomine «hoja de visita» para determinar si existe o no una obligación de pago. Lo verdaderamente importante es su contenido, las circunstancias en las que se firmó y los servicios que la agencia se comprometió a prestar.
¿Qué debemos hacer si la inmobiliaria nos exige una comisión?
Si una agencia pretende cobrarnos honorarios por la compra de una vivienda, lo más prudente es actuar con calma y solicitar información antes de aceptar cualquier obligación.
En particular, conviene:
- Pedir que nos expliquen qué servicio estamos contratando. No es lo mismo enseñar una vivienda que prestar un servicio específico de búsqueda, asesoramiento o intermediación al comprador.
- Solicitar las condiciones económicas por escrito. Debe quedar claro cuánto se cobra, cómo se calcula el importe y en qué momento nace la obligación de pago.
- Leer detenidamente cualquier documento antes de firmarlo. Especialmente si contiene referencias a comisiones, honorarios o compromisos de exclusividad.
- No aceptar compromisos económicos que no hayamos comprendido o negociado. Si tenemos dudas, podemos pedir una copia del documento y revisarlo antes de firmarlo.
Si la agencia nos reclama verbalmente una cantidad, también podemos solicitar un desglose detallado de los honorarios y una explicación de los servicios que justifican ese cobro.
Visitar una vivienda no es contratar una inmobiliaria.
El comprador no tiene que asumir automáticamente los honorarios de una agencia por el simple hecho de visitar una vivienda.
Si la inmobiliaria ha sido contratada por el propietario para comercializar el inmueble, la visita forma parte, en principio, de los servicios que presta al vendedor.
Otra cosa distinta es que el comprador decida contratar expresamente a esa agencia para recibir servicios propios y acepte, de forma clara y transparente, las condiciones económicas correspondientes.
Por eso, antes de firmar una hoja de visita, conviene recordar una regla básica: una firma puede tener consecuencias económicas y jurídicas, pero no todo documento que nos presentan durante una visita constituye, por sí solo, un contrato de intermediación inmobiliaria.
Conocer esta diferencia puede evitarnos sorpresas y, sobre todo, ayudarnos a comprar una vivienda con mayor tranquilidad y seguridad jurídica.
Si tienes un contrato inmobiliario que necesite de una revisión profesional, como puede ser un contrato de gestión de venta, arras o un incumplimiento de contrato, podemos estudiar el caso.
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