Incluir una cláusula abusiva en un contrato de arrendamiento es una práctica extendida en el sector inmobiliario.
Son tantas las inmobiliarias y gestores que redactan contratos con errores legales, ya sea por desconocimiento, o por mala fe en un intento de agradar a los propietarios, que las cláusulas abusivas en un contrato de alquiler son práctica común.
¿Qué es una cláusula abusiva en un contrato de arrendamiento?
Cláusula abusiva es un acuerdo o pacto en el contrato que con mala fe causa un perjuicio en el arrendatario que la ley no permite.
Una cláusula abusiva es un pacto contractual que, contrario a las exigencias de la buena fe, causa un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que derivan del contrato en detrimento del consumidor o usuario. Estas cláusulas son consideradas nulas y, por lo tanto, no vinculan al consumidor.
Para poder entender rápidamente este tipo de cláusulas vamos a comentar varios ejemplos.
Ejemplos de cláusulas abusivas en un contrato de arrendamiento.
Cláusulas abusivas comunes que se repiten con frecuencia: reclamar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria; pedir al inquilino el abono de varias mensualidades a la firma del contrato a modo de “garantía”; que se permita al propietario acceder al inmueble a “revisar el estado” mientras el contrato permanece vigente, etc.
Veamos ejemplos repetidos de cláusulas abusivas en el sector inmobiliario y por qué se debe de considerar así.
Cláusulas nulas sobre duración del arrendamiento.
Situación: Cláusula de renuncia a la prórroga legal obligatoria.
La prórroga legal que establece el artículo 9 de la LAU es un derecho al que el arrendatario no puede renunciar puesto que iría en su perjuicio. Asimismo, el artículo 6 de la LAU dispone que la renuncia sería nula y se entendería como si no se hubiera puesto en el contrato. Por tanto, el arrendatario puede exigir su derecho a prórroga en cualquier momento.
Situación: Cláusula que establece resolución del contrato en caso de necesidad de venta de la vivienda.
Es una cláusula nula. La LAU en su artículo 9.3, establece cuáles son las causas que pueden dar lugar a tal facultad de denegar las prórrogas forzosas, no contemplándose como tal la necesidad de venta.
La única causa tasada es la necesidad de ocupación para vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Además, deberán cumplirse los siguientes requisitos:
- Que conste escrita tal posibilidad en el contrato,
- Que haya transcurrido al menos 1 año de duración del contrato.
- Que se notifique al arrendatario con dos meses de antelación.
Cláusulas nulas sobre gastos del contrato de arrendamiento.
Situación: Cláusula que establece que el arrendatario pagará los gastos del abogado que formalizará el contrato de arrendamiento.
Es totalmente abusivo, el artículo 20 de la LAU, es- tablece precisamente que los gastos de formalización del contrato es ese caso corresponderán al arrendador.
Cláusulas nulas sobre la fianza del arrendamiento.
Situación: Cláusula de garantía adicional en un contrato de duración de cinco o de siete años.
El artículo 36.5 de la LAU, fija una limitación de un máximo de dos mensualidades de renta como garantía adicional a la fianza, para los contratos de vivienda de hasta 5 años de duración o 7 años si el arrendador es persona jurídica.
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