¿Se puede privar de uso al propietario de un piso por las actuaciones de arrendatarios molestos?
Esta cuestión surge a consecuencia de la consulta que nos han realizado distintas Comunidades de Propietarios preocupadas por la situación insostenible con copropietario que arrienda su vivienda a arrendatarios molestos.
Así, nos plantean su inquietud para saber de qué forma se puede sancionar esta situación de manera efectiva, para que no vuelva a suceder.
Las claves.
En esta situación, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el procedimiento a seguir y las consecuencias derivadas del desarrollo de actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, de lo que se desprende que:
- Si el infractor fuese el propietario, la sentencia podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad.
- Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Por tanto, según este artículo, la sanción máxima que establece la Ley de Propiedad Horizontal según la cual se priva del derecho al uso de la vivienda al propietario, únicamente se podrá imponer si es el propietario el que realiza las actividades prohibidas en el artículo 7.2 de la citada Ley.
El problema que aquí se plantea, en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal no quedaría resuelto, pues sería muy fácil para el propietario caer en un fraude de ley puesto que, aunque se pueda resolver el contrato de arrendamiento vigente, nada obsta para que se vuelva a celebrar un nuevo arrendamiento con otros arrendatarios molestos.
Por ejemplo, una vivienda en la que, año tras año, es arrendada a estudiantes que celebran fiestas y organizan reuniones a cualquier hora del día, convirtiéndose en una pesadilla para la Comunidad, de este modo, si como señala el citado art. 7.2 se podrá entablar la acción de cesación contra el infractor (en este supuesto, los arrendatarios, es decir, los estudiantes) y solicitar la resolución del contrato de arrendamiento; ¿ qué efectividad tendría si cada año los arrendatarios son personas diferentes con distintos contratos pero, sin embargo, se sigue alquilando año tras año?
De este modo, la medida no tendría efectividad alguna para la Comunidad, pues en la Ley no hay prohibición para que la vivienda se vuelva a alquilar a otra persona con carácter inmediato, ya que la sanción no se aplicaría sobre el arrendador sino sobre los arrendatarios.
Es por ello que, en estas situaciones de reiteración, incluso de pasividad ante los requerimientos comunitarios, como es el caso de la sentencia de la AP de Burgos de 29 de marzo de 2021, defendemos que la Junta puede acudir a la acción de privación del uso, ya que, de otra manera, existiría un claro fraude de Ley, conforme al art. 6.4 del citado Código Civil, y una actuación en contra de la buena fe o con abuso de derecho, a tenor del art. 7 del mismo cuerpo legal.
Así, en cualquier caso, recomendamos que antes de actuar ante una situación tan molesta como esta, se pongan en contacto con un abogado especialista en la materia que les pueda pautar las mejores acciones a tomar en el caso determinado.