¿Cómo prohibir el alquiler vacacional en una comunidad? Esta es una demanda constante de muchos propietarios ante el auge del turismo vacacional.
El Tribunal Supremo, en su sentencia del pasado noviembre, ha abierto una nueva vía para su prohibición.
Considera que sólo y exclusivamente en el caso de que los estatutos de la Comunidad de Propietarios incluyan la prohibición genérica de prohibición del ejercicio de cualquier actividad comercial, considera la Sala que está incluida la prohibición del ejercicio de dicha actividad.
“Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».
Por lo tanto, está prohibida por los Estatutos: el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica.
Vamos a analizarlo:
Antecedentes a las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 y 29 noviembre 2023
El Tribunal Supremo establece, las siguientes reglas generales sobre el derecho de propiedad en las Comunidades de propietarios:
- La prevalencia del derecho de propiedad, como regla general, en el ejercicio de cualquier actividad en un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, sobre el derecho de la comunidad de propietarios a establecer algún tipo de limitación o prohibición a su ejercicio, afirmando en la STS de 27 noviembre 2008 que «la jurisprudencia de esta Sala ha declarado con absoluta reiteración la libertad de los derechos dominicales y la posibilidad que cada uno de los propietarios bajo el régimen de la Propiedad Horizontal pueda realizar cuantas actividades parezcan adecuadas sobre su inmueble, otorgándole las máximas posibilidades de utilización. (…)».
- El derecho a la propiedad privada como derecho constitucionalmente reconocido no puede ser sometido a más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo, en atención a aquello que puede ocasionar perturbación o menoscabo al derecho de propiedad ( SSTS de 3 septiembre 2014 ,de 5 mayo 2015, de 15 junio 2018 y de 4 mayo 2022 ).
- La prohibición o limitación constituye la excepción a la regla general, es decir, la permisividad, lo excepcional es la prohibición o límite al ejercicio de los derechos, lo que implica que la prohibición ha de interpretarse restrictivamente y la permisibilidad de modo amplio.
- La eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
- Se autoriza la limitación o prohibición en general del ejercicio de una determinada actividad en un inmueble privativo en el régimen de propiedad horizontal, atendiendo al interés general de la Comunidad de Propietarios, siempre que consten de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad, salvo que los nuevos propietarios tengan conocimiento de su existencia. (STS de 30 diciembre 2010, de 9 octubre 2013 y de 5 mayo 2015.)
Sentencia del Tribunal Supremo de 27 noviembre 2023.
Un propietario presenta demanda de impugnación de acuerdo comunitario y que se declare que la prohibición contenida en los estatutos no incluye el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico ya que lo que se establece es lo siguiente:
«En los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. …».
Tanto el Juzgado de Primera Instancia, como la Audiencia Provincial de Oviedo entendieron que dicha actividad no está prohibida en los estatutos, ya que se da un uso residencial.
El TS entiende, sin embargo, que realmente la actividad de alquiler vacacional constituye el ejercicio de una actividad empresarial, mercantil o comercial expresamente prohibida en el título constitutivo.
Sentencia del Tribunal Supremo de 29 noviembre 2023
Un propietario presenta demanda de impugnación de acuerdo comunitario y que se declare que la prohibición contenida en los estatutos no incluye el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico ya que lo que se establece es lo siguiente:
«Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».
La cuestión controvertida es si el arrendamiento de viviendas para uso turístico que realizan los recurrentes en las viviendas de su propiedad es una actividad prohibida o no por los estatutos, al entender que no toda actividad económica está prohibida, admitiendo que se trata de una actividad económica pero que no está expresamente prohibida por los estatutos, y que para la prohibición conforme a la doctrina jurisprudencial debe constar de forma expresa.
El TS declara:
- Es una actividad comercial: a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.
- Por tanto, está prohibida por los Estatutos: el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial».
- esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.
CONCLUSIONES
El Tribunal Supremo considera que la actividad de alquiler vacacional o arrendamiento de viviendas turísticas a que se refiere el art. 17.12 LPH constituye una actividad comercial.
- Como consecuencia de dicha declaración, solo y exclusivamente en el caso de que los estatutos de la Comunidad de Propietarios incluya la prohibición genérica de prohibición del ejercicio de cualquier actividad comercial, considera la Sala que está incluida la prohibición del ejercicio de dicha actividad, sin que ello constituya una infracción de la doctrina jurisprudencial conforme a la cual las «prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa», por el hecho de no mencionar expresamente a la misma.
- La aplicabilidad práctica de esta doctrina jurisprudencial queda reducida a los únicos supuestos en que los estatutos de la Comunidad de Propietarios contengan dicha prohibición genérica, pues en caso contrario, la prohibición del ejercicio de esta actividad tendría que aprobarse mediante acuerdo aprobado en Junta de propietarios por unanimidad del art. 17.6 LPH, salvo que la sentencia del Tribunal Supremo que resuelva el recurso de casación interpuesto contra la SAP de Segovia (1ª) de 21 abril 2020 (SP/SENT/1054704) considere que dicha prohibición tiene cabida en el citado art. 17.12 y, por tanto, pueda adoptarse por doble mayoría de tres quintos.
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