El sector inmobiliario se va adaptando a la nueva Ley de Vivienda, y mientras, sigue el debate sobre la prohibición de los pisos turísticos en las comunidades de propietarios.
Arrancamos 2023 con la noticia de que Canarias es la segunda comunidad autónoma con mayor venta de viviendas a extranjeros, sólo nos supera Asturias.
La compraventa de viviendas por parte de extranjeros, residentes o no residentes, en el tercer trimestre de 2022, creció un 75% respecto al mismo trimestre de 2021.
La alta rentabilidad de los alquileres vacacionales convierte a Canarias en un destino atractivo para inversores y para extranjeros que suelen alquilar su vivienda como piso turístico durante los meses del año en los que no disfrutan de su residencia en la isla.
Esta tendencia, junto a los alquileres vacacionales, dibuja nuevos escenarios en las comunidades de propietarios, muchas de ellas, deseosas de buscar fórmulas para limitar los pisos turísticos.
Las comunidades de propietarios pueden prohibir los pisos turísticos.
Las comunidades de propietarios pueden prohibir los pisos turísticos. Bastará el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La prohibición del alquiler vacacional está reconocida en el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite proceder a la limitación o condición del arrendamiento turístico.
Recomendable, a la luz de alguna sentencia, será la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos de la comunidad.
Asimismo, reconoce el citado artículo que estas medidas no tendrán carácter retroactivo.
¿Cómo prohibir los pisos turísticos en la comunidad de propietarios?
Empezamos convocando una junta. En la convocatoria vamos a especificar la intención de limitar o condicionar el alquiler vacacional dentro del orden del día.
Es muy importante que el orden del día sea claro, determinante e inequívoco, para evitar impugnaciones futuras. El punto a tratar dentro del orden del día, para que resulte ilustrativo, puede estar redactado de la siguiente forma: “Prohibición del alquiler vacacional/turístico en la CP XXX”.
Luego, tendrán que notificar, preferentemente de manera fehaciente (el Burofax es siempre la mejor forma), a los ausentes, que una vez que se les tenga por notificado tienen un plazo de 30 días para comunicar su intención de voto.
En caso de que no se pronuncien a ese respecto, en ese plazo, se considera que su voto es favorable al acordado en Junta.
La comunidad de propietarios prohíbe el alquiler vacacional.
Una vez que ya se tenga el recuento de votos y alcanzadas las mayorías necesarias, el acuerdo es ejecutivo, pero deben inscribirlo en el Registro para que sea oponible a terceros, y recuerden que no tiene efectos retroactivos.
Es decir, quien ha venido alquilando de esta forma no tiene por qué cesar en dicha actividad tras la aprobación de la prohibición, pero si vendiese su vivienda sí que le estaría vetada esa actividad al nuevo propietario.
Hay que tener especial cuidado a la hora de redactar los términos de la prohibición porque el Registrador puede denegar la inscripción del mismo.
A este respecto, debemos ser cautelosos y muy precisos para evitar la denegación.
Es conveniente que no nos extralimitemos respecto a lo dispuesto en el art. 17.12 LPH, puesto que la limitación de derechos ha de interpretarse siempre con carácter restrictivo y una extralimitación supondrá, a todas luces, la impugnación del acuerdo y la denegación de inscripción del acuerdo.
Por ello es necesario que, ante cualquier acuerdo que se quiera adoptar, se cuente con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia para que determine de forma concreta cuál es la voluntad de la Comunidad y cómo se puede proceder a ese respecto, de forma que se eviten sorpresas posteriores.
Esperamos ayudarte en tu toma de decisiones. En Iurex somos expertos abogados inmobiliarios. Sabremos dar la solución adecuada a tu caso.
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