La implicación práctica más importante en la determinación de calificar compraventa o promesa de venta está en que si las partes han firmado un contrato de arras. Ante el incumplimiento del comprador de su obligación de pago en el plazo establecido se plantea si el vendedor puede hacer suya la cantidad recibida y resolver el contrato de compraventa sin más, o si es necesario el previo requerimiento a la compradora de acuerdo con lo establecido en el art. 1504 CC.
Este artículo aclara: «En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.»
Qué diferencia hay entre promesa de compraventa y contrato de compraventa.
Si estuviésemos ante una promesa de venta en la que han mediado arras, de acuerdo con lo establecido por el TS en su sentencia núm. 649/2018, de 20 de noviembre, no sería de aplicación el artículo 1504 CC, que declara que no hubo incumplimiento de los vendedores, que se limitaron a dar por resuelto el contrato llegada la fecha límite, sin que el comprador hubiera abonado el precio convenido.
Por el contrario, si estuviésemos ante una compraventa, ante el incumplimiento de la parte compradora, la parte cumplidora, en este caso el vendedor, no puede sin más proceder a resolver el contrato dado que conforme nuestro Código Civil es preceptivo el previo requerimiento mediante requerimiento judicial o acta notarial.
Es decir, pese a que el vendedor tenga derecho a resolver de pleno derecho el contrato por el incumplimiento del comprador, es un requisito indispensable, a efectos de la resolución, que de forma previa se le haya requerido válidamente, ya que, en caso contrario, puede proceder al pago y cumplir con su obligación, aunque haya transcurrido el plazo pactado.
¿Cómo saber si estamos ante una compraventa y cuándo ante una promesa?
En la compraventa se determina el objeto del contrato, cuantía del precio, momento de pago del mismo y consecuencias de su incumplimiento. Las partes tienen decidida voluntad de compra, incluso aunque presumiblemente por la dificultad de obtener financiación para la compra, difiriesen la formalización en escritura pública del contrato en cuestión y el pago de la totalidad del precio a un momento posterior.
En la promesa de venta, se deja para un futuro, la obligación de celebrar el contrato definitivo, y la completa y total determinación de elementos y circunstancias del referido contrato.
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