Una de las preguntas más habituales entre los propietarios es si es posible vender una vivienda que todavía tiene una hipoteca pendiente. La respuesta es sí. De hecho, se trata de una de las operaciones más frecuentes en el mercado inmobiliario.
¿Se puede vender una vivienda con hipoteca?
Desde el punto de vista legal, el hecho de que una vivienda esté gravada con una hipoteca no impide su venta. Lo verdaderamente importante es que la deuda hipotecaria quede correctamente cancelada o, en determinados supuestos, sea asumida por el comprador mediante una subrogación autorizada por la entidad financiera.
Con una adecuada planificación y el asesoramiento de profesionales especializados, la compraventa puede realizarse con total seguridad y sin complicaciones.
1. Solicita el certificado de deuda pendiente.
El primer paso consiste en solicitar a la entidad bancaria un certificado de deuda pendiente. Este documento indica el importe exacto que queda por amortizar del préstamo hipotecario en una fecha concreta.
Conocer esta cantidad es esencial para planificar la operación, calcular el importe que recibirá el vendedor tras la venta y preparar correctamente la firma ante notario.
2. Valora correctamente tu vivienda.
Antes de poner el inmueble en el mercado es recomendable realizar una valoración profesional.
Conocer el valor real de la vivienda permite fijar un precio competitivo y comprobar que el importe de la venta cubrirá la deuda hipotecaria, los gastos asociados a la operación y los impuestos que, en su caso, correspondan.
Una valoración ajustada al mercado también facilita la negociación con los compradores y reduce el tiempo necesario para cerrar la venta.
3. Elige la forma de cancelar la hipoteca.
Existen diferentes formas de gestionar una hipoteca cuando se vende una vivienda.
La opción más habitual consiste en cancelar el préstamo con parte del precio que abona el comprador. En la propia firma de la compraventa, la entidad financiera recibe el importe pendiente y la deuda queda extinguida. Posteriormente, se tramita la cancelación registral de la hipoteca para que la vivienda figure libre de cargas en el Registro de la Propiedad.
En algunos casos también puede acordarse la subrogación hipotecaria, mediante la cual el comprador asume el préstamo existente. Esta alternativa únicamente es posible si la entidad bancaria presta su consentimiento y aprueba la solvencia del nuevo deudor.
Cada operación presenta particularidades, por lo que resulta aconsejable analizar previamente cuál es la opción más conveniente desde el punto de vista económico y jurídico.
4. Coordina todos los trámites.
Uno de los aspectos más importantes en una compraventa con hipoteca es la coordinación entre todas las partes implicadas.
La entidad bancaria, la notaría, el Registro de la Propiedad, el comprador, el vendedor y, en su caso, la inmobiliaria deben actuar de forma sincronizada para garantizar que la cancelación de la hipoteca y la transmisión de la vivienda se formalicen correctamente.
Una gestión profesional evita retrasos, incidencias documentales y costes innecesarios, ofreciendo seguridad jurídica tanto al vendedor como al comprador.
¿Qué ocurre si el precio de venta es inferior a la deuda hipotecaria?
En ocasiones, el importe obtenido por la venta puede no ser suficiente para cancelar completamente la hipoteca. En estos supuestos será necesario estudiar alternativas junto con la entidad financiera, como aportar fondos propios para cancelar la deuda o negociar una solución que permita formalizar la operación.
Por ello, es recomendable analizar la situación financiera antes de poner la vivienda en venta y planificar la operación con suficiente antelación.
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