Valor de un inmueble con deudas en la Comunidad de Propietarios, ¿qué pasos a dar?
Ante la compra de un inmueble con deudas con la comunidad de propietarios, ¿ cuál es el valor de adquisición a los efectos del IRPF? ¿Las deudas con la comunidad de propietarios aumentan el valor fiscal de adquisición del inmueble?
En primer lugar, debemos tener en cuenta que el comprador de un piso o local, según el artículo 9.1. e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, está obligado a responder de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. incluso Todo ello, matizando, incluso que el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Por ello, en la escritura notarial en la que se formalice la transmisión del piso o local, se deberá declarar, junto a una certificación de deudas que emite el Secretario de la Comunidad, en el plazo de siete días, con el visto bueno del Presidente (quienes responderán cualquier negligencia, inexactitud de los datos o retraso en la emisión de la certificación), si existe deuda pendiente de pago o no atribuida al inmueble. Todo ello, salvo que expresamente el comprador renuncie a ello, por ejemplo, por conocer el estado de las cuentas de la Comunidad.
De esta forma, si el comprador asume las deudas comunitarias anteriores correspondientes al inmueble, ¿el precio o valor de la adquisición fiscal ha de reputarse mayor al que figura en las escrituras de compraventa?
Las claves.
Para dar respuesta a la cuestión debemos tener en cuenta los siguientes artículos: 33, 34 y 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En ellos se determina que son ganancias y pérdidas patrimoniales «las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos«. Asimismo, «el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales«.
El valor de adquisición a considerar en las transmisiones a título oneroso «estará formado por la suma de:
- a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
- b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste«.
Por lo que procede responder que, en tanto en cuanto, la Ley sobre Propiedad Horizontal no altera la consideración de deudores de los antiguos propietarios, por lo que el pago por el nuevo propietario de la deuda no aumenta el valor de adquisición del inmueble, pues surge un derecho de crédito a su favor que le abre la vía para reclamar el reembolso de su importe a los antiguos propietarios.
Lo que si pudiera minorar el valor del inmueble es que la reclamación de dichas deudas resultase infructuosa, cuyo impago podrá dar lugar en su momento a una pérdida patrimonial conforme al artículo 14.2.k) de la Ley del IRPF: «las pérdidas patrimoniales derivadas de créditos vencidos y no cobrados podrán imputarse al período impositivo en que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
«1.º Que adquiera eficacia una quita establecida en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologable a los que se refiere el artículo 71 bis y la disposición adicional cuarta de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, o en un acuerdo extrajudicial de pagos a los cuales se refiere el Título X de la misma Ley.
2.º Que, encontrándose el deudor en situación de concurso, adquiera eficacia el convenio en el que se acuerde una quita en el importe del crédito conforme a lo dispuesto en el artículo 133 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, en cuyo caso la pérdida se computará por la cuantía de la quita.
En otro caso, que concluya el procedimiento concursal sin que se hubiera satisfecho el crédito salvo cuando se acuerde la conclusión del concurso por las causas a las que se refieren los apartados 1.º, 4.º y 5.º del artículo 176 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
3.º Que se cumpla el plazo de un año desde el inicio del procedimiento judicial distinto de los de concurso que tenga por objeto la ejecución del crédito sin que este haya sido satisfecho.
Cuando el crédito fuera cobrado con posterioridad al cómputo de la pérdida patrimonial a que se refiere esta letra k), se imputará una ganancia patrimonial por el importe cobrado en el período impositivo en que se produzca dicho cobro«.
En definitiva, el pago realizado por las deudas dejadas por los anteriores propietarios a la comunidad de propietarios en la compra de un local o piso no es determinante a efectos de imputar mayor valor de adquisición al inmueble en el IRPF.
En cualquier caso, lo recomendable ante cualquier operación inmobiliaria es contactar con un abogado especialista en la materia que nos guíe para evitar sorpresas.