Comentábamos en un post anterior, que las viviendas vacacionales podrán pagar más cuota en la Comunidad de Propietarios.
El artículo 17.12 LPH, reconoce la posibilidad de que por mayoría de 3/5 se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice el alquiler vacacional, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% y que no tengan efectos retroactivos.
Las viviendas vacacionales pagan más cuota en la Comunidad de Propietarios.
A nuestro juicio es evidente que el alquiler vacacional en un edificio residencial puede provocar ciertos desajustes en la convivencia.
Ello, junto al creciente número de viviendas destinadas al alquiler vacacional, han abocado al legislador a dar una respuesta rápida, en una normativa que entendemos se irá adaptando, como ya sucede en ciudades como Nueva York.
4 dudas habituales sobre las cuotas de los pisos turísticos en la Comunidad de Propietarios.
Hemos agrupado algunas de vuestras preguntas, y nuestras respuestas, a fin de aclarar las dudas más habituales sobre por qué las viviendas vacacionales pagan más cuota:
Gloria.
Me gustaría que me aclarase un tema relacionado con lo siguiente:
El apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal también contempla la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20 % los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.
Este acuerdo requiere la mayoría de votos a favor de las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
¿Se puede aplicar este acuerdo de aumento de cuotas a las viviendas que desarrollan la actividad turística a partir de la fecha de adopción del acuerdo por mayoría de 3/5 en junta de propietarios? ¿Cómo afectaría la retroactividad que dice la citada ley?
Gracias y un saludo.
Estimada Gloria, la aplicación del incremento de la cuota es únicamente hacia las viviendas que ejerzan la actividad turística y con efectos hacia futuro, no se aplica retroactivamente.
María José.
Buenos días. En relación a este tema, también se aplica el incremento del 20% de las cuotas de la comunidad a los alojamientos situados en zonas de playa donde prácticamente los alojamientos estar sin ocupar durante todo el año? Quiero decir, un edificio en una playa donde los inquilinos van a lo sumo uno o dos meses en el periodo vacacional.
Estimada María José, eso es una cuestión que corresponde discutir a la Comunidad de Propietarios, quien tiene la facultad para establecer el incremento siempre que haya sido aprobado por la mayoría necesaria.
Alba.
Buenas noches. Tengo una vivienda registrada como vivienda turística en Andalucía pero la tengo alquilada por larga duración. Me quiere cobrar la comunidad el 20% solo por tenerla registrada, ¿es legal o solo deben cobrarme en el caso que la explote como vivienda turística? Tengo el contrato de alquiler de larga duración de mi inquilino para demostrarlo. Me dicen que si no quiero pagar 20% extra la dé de baja en el registro. Gracias.
Estimada Alba, este es un tema que la ley no aclara, pero se presume que la licencia se obtiene para ejercer la actividad. De hecho, si no se ejerce la actividad la Administración podría sancionarle por no darla de baja.
Para una mayor concreción le recomendamos solicitar una cita y así poder estudiar el caso en profundidad.
José Luis.
Buenos días. En relación a la no retroactividad de los acuerdos establecidos en el art 17.12, ¿cómo debe entenderse la no retroactividad del acuerdo que incrementa en un 20% los gastos de comunidad? ¿No se aplica el acuerdo en absoluto a quienes tuviesen la vivienda turística antes de dicho acuerdo, o por el contrario, se refiere a que no es exigible ese 20% a aquellas cuotas anteriores al acuerdo de la comunidad? Gracias.
Estimado José Luís, efectivamente el acuerdo adoptado no puede aplicarse de forma retroactiva. Esto quiere decir que el acuerdo del incremento de la cuota a pagar se podrá aplicar sólo desde el momento en el que se adopte hacia futuro a todos los propietarios que ejerzan la actividad.
Para una mayor concreción le recomendamos solicitar una cita y así poder estudiar el caso en profundidad.
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Comentarios 2
Por lo visto en el foro, en una respuesta a Jose Luis, en el tema del aumento de cuota a los propietarios que ejercen el alquiler turístico, se dice:
Estimado Jose Luis, efectivamente el acuerdo adoptado no puede aplicarse de forma retroactiva. Esto quiere decir que el acuerdo del incremento de la cuota a pagar se podría aplicar solo desde el momento en el que se adopte hacia futuro a todos los propietarios que ejerzan la actividad.
Pienso que el texto correcto, sería «a todos los propietarios que inicien la actividad con posterioridad a la fecha del acuerdo de la Comunidad», ya que así se respetaría la «seguridad jurídica» la «irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales», tal como se indica en el artículo 9 de la Constitución.
Estimado José Ramón,
el art. 17.12 LPH establece que «no tendrán efectos retroactivos» tanto el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional, como el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda en que se realice dicha actividad.
Es la propia LPH la que nos aclara expresamente la irretroactividad de la norma, guardando relación con el art. 2.3 del Código Civil y, como bien comentas, con el art. 9.3 de la Constitución.
Hablando sobre la irretroactividad, nuestro Tribunal Constitucional, entiende que «La irretroactividad solo es aplicable a los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto y no a los pendientes, futuros, condicionados y expectativas (SSTC 99/1987, de 11 de junio, FJ 6 b), y 178/1989, de 2 de noviembre, FJ 9), de forma que solo puede afirmarse que una norma es retroactiva a los efectos del art. 9.3 CE cuando incide sobre relaciones consagradas y afecta a situaciones agotadas (STC 99/1987, FJ 6 b), supuesto en el que la prohibición de retroactividad operaría plenamente y solo exigencias cualificadas del bien común podrían imponerse excepcionalmente a tal principio» (STC, Sección 1.ª, de 18 de febrero de 2016).
Fíjese que, si tenemos en cuenta esa visión del Tribunal Constitucional, surgiría un gran debate: ¿qué requisitos son necesarios para la consolidación del derecho y que se pueda declarar la irretroactividad? Ello nos llevaría a un análisis profundo sobre si es necesario simplemente venir ejerciendo la actividad, aun sin licencia, o si se requieren las licencias preceptivas para el ejercicio de la actividad.
Pero, contestando a su comentario, sí, efectivamente, el acuerdo sobre el incremento de la cuota solo sería aplicable a aquellos propietarios que ejerzan la actividad (sin entrar en la cuestión anterior de consolidación del derecho) con posterioridad a la adopción del mismo.
Muchas gracias por su apreciación, pues puede resolver la duda a otras personas.