Las Islas Canarias cuentan con más de 40.000 viviendas dedicadas al alquiler vacacional. ¿Muchas?, ¿pocas? Sólo nos vemos superados por las Comunidades de Andalucía, Valencia y Cataluña.
El crecimiento del sector de las viviendas vacacionales, que aglutina el 30% de las camas turísticas de las islas, lleva años generando quebraderos de cabeza a las comunidades de propietarios.
Los pisos vacacionales son un negocio atractivo para los propietarios, con una ocupación al alza gracias a las plataformas y centrales de reservas, y un retorno de la inversión mucho más rápido en comparación con los alquileres de larga duración.
Si como propietario de una vivienda valoras si hacer la inversión para destinarla al alquiler vacacional o permanecer con un contrato de alquiler bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, esto te interesa.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler vacacional?
Sí, la prohibición del alquiler vacacional está reconocida en el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual bastará el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para proceder a la limitación o condición del arrendamiento turístico.
Todo ello, sin perjuicio de que suponga o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos.
Asimismo, reconoce el citado artículo que estas medidas no tendrán carácter retroactivo.
¿Cómo prohibir el alquiler vacacional en la comunidad de propietarios?
Como primer paso, necesitarán convocar una Junta a tal efecto. Resulta conveniente que realicen la convocatoria a la junta especificando la intención de limitar o condicionar el alquiler vacacional dentro del orden del día.
Es muy importante que el orden del día sea claro, determinante e inequívoco, para evitar impugnaciones futuras. El punto a tratar dentro del orden del día, para que resulte ilustrativo, puede estar redactado de la siguiente forma: “Prohibición del alquiler vacacional/turístico en la CP AAAA”.
Luego, tendrán que notificar, preferentemente de manera fehaciente (el Burofax es siempre la mejor forma), a los ausentes, que una vez que se les tenga por notificado tienen un plazo de 30 días para comunicar su intención de voto.
En caso de que no se pronuncien a ese respecto, en ese plazo, se considera que su voto es favorable al acordado en Junta.
La comunidad de propietarios prohíbe el alquiler vacacional.
Una vez que ya se tenga el recuento de votos y alcanzadas las mayorías necesarias, el acuerdo es ejecutivo, pero deben inscribirlo en el Registro para que sea oponible a terceros, y recuerden que no tiene efectos retroactivos.
Es decir, quien ha venido alquilando de esta forma no tiene por qué cesar en dicha actividad tras la aprobación de la prohibición, pero si vendiese su vivienda sí que le estaría vetada esa actividad al nuevo propietario.
Hay que tener especial cuidado a la hora de redactar los términos de la prohibición porque el Registrador puede denegar la inscripción del mismo.
A este respecto, debemos ser cautelosos y muy precisos para evitar la denegación.
Es conveniente que no nos extralimitemos respecto a lo dispuesto en el art. 17.12 LPH, puesto que la limitación de derechos ha de interpretarse siempre con carácter restrictivo y una extralimitación supondrá, a todas luces, la impugnación del acuerdo y la denegación de inscripción del acuerdo.
Por ello es necesario que, ante cualquier acuerdo que se quiera adoptar, se cuente con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia para que determine de forma concreta cuál es la voluntad de la Comunidad y cómo se puede proceder a ese respecto, de forma que se eviten sorpresas posteriores.
¿Qué pasa si la vivienda vacacional ya estaba de alta previo a que la comunidad lo prohíba?
El hecho de que un propietario haya obtenido una licencia de alquiler vacacional no impide que el acuerdo de prohibición sea ejecutivo y de obligado cumplimiento para futuros adquirentes.
Recuerden que nunca tendrá efectos retroactivos, los propietarios que estuviesen llevando a cabo la actividad antes de la prohibición podrán seguir haciéndolo.
Otra cuestión es si la prohibición afecta a propietarios que no tuvieran licencia para ello (aunque lo estuviesen ejerciendo).
Este es un tema muy discutido sobre el que no hay unanimidad.
¿La prohibición de los alquileres vacacionales en la comunidad afecta a los propietarios sin licencia?
En este sentido tenemos varias posturas sobre la irretroactividad de la prohibición:
- La que entiende que afecta a todos los que han iniciado la actividad o hubieran presentado la declaración responsable a que se refiere el art. 69 de la Ley de Procedimiento Administrativo.
- Afecta a todos, salvo en los casos en los que no tenían licencia y la actividad no era consentida.
- Afecta solo a los que la venían ejerciendo de acuerdo con la legalidad.
- Afecta a todos los propietarios.
Como apunte, las comunidades de propietarios pueden acordar, por mayoría de tres quintos, un incremento en la participación de los gastos comunitarios de hasta un 20% para todas las propiedades que ejerzan el alquiler vacacional.
Entendemos que estas viviendas, al realizar una actividad comercial, generan mayores costes para la Comunidad, requiriendo de un mayor servicio.
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